basic-knowledge急な相続で慌てないために基礎知識を紹介

いえむすびは、江戸川区、市川市、船橋市の不動産会社です。地域のお客様の不動産や相続に関するお悩みに、これまで数多く応えてきました。相続は突然発生し、関連する手続きも非常に複雑です。当事者になった方は、混乱してしまうこともあるでしょう。ここでは、当社が相続で覚えておくべき基礎知識を紹介します。急な相続で慌てないためにも、事前に知識を身につけておきましょう。

不動産相続をする人が知っておくべきこととは

相続登記は、相続が発生したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。相続に関わる親族間のトラブルを避けるためにも、早めの申請が重要です。

不動産相続手続きの流れ

相続人の確定

相続が発生したら遺言書の有無を確認しましょう。相続人を確定させることが、最初のステップです。遺言書は、自宅以外にも法務局や公証役場に保管されているケースもあります。遺言書がない、もしくは遺言書の内容に相続人が異議を唱えている場合は、遺産分割協議を行いましょう。協議がまとまったら、相続財産の記載と相続人全員の署名・押印がある「遺産分割協議書」を作成し、相続人を確定させます。

相続登記の必要書類を準備

相続する不動産を特定するために、必要書類を用意します。なお、代理人が申請する場合には委任状が必要です。

相続登記に必要な書類は以下の通りです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

不動産相続にかかる諸費用を知ろう

不動産を相続すると、さまざまな費用が発生します。税金や書類取得費用、司法書士や税理士への依頼料などを、以下で確認していきましょう。

相続税

相続税は、相続財産の時価総額から、基礎控除の金額「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を引いた額に課税されます。土地を相続した場合は、時価総額を確認するために国税庁ホームページの路線価図・評価倍率表を確認しましょう。建物を相続した方は、固定資産課税明細書、または固定資産評価証明書の固定資産税評価額欄を確認してください。

不動産相続に関する相続税の特例や、控除などは、以下より当てはまるケースを探しましょう。それぞれ適用条件は異なるので、ご自身の不動産が当てはまるかどうか分からない際は、不動産会社への相談をおすすめします。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点で所有している不動産に自治体から課される税金が、固定資産税・都市計画税です。毎年4～6月に、納税通知書と払込票が送られてくるので、記載されている内容を確認しましょう。

譲渡所得税

相続した不動産を売却する場合、譲渡所得税・住民税・復興所得税が発生します。税率は不動産の所有期間に応じて短期・長期に分けられ、以下のように変わります。短期・長期の判定には、亡くなった方が所有していた期間も含まれるため注意しましょう。

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登録免許税

相続を原因として不動産の所有権移転登記申請を行う際、固定資産税評価額の0.4％分の収入印紙を貼付して登録免許税を納める必要があります。

必要書類の入手先と取得費用

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※地域によって費用は異なります。

司法書士・税理士への依頼料

相続や登記には煩雑な手続きがあります。そのため、司法書士または税理士に依頼するのが一般的です。報酬は、司法書士の場合3～10万円、税理士の場合相続財産の0.5%～1％が相場となります。

不動産を相続するときに注意しておくべきポイントとは

相続人が複数いる

トラブルを避けるため、不動産登記を共有名義で行うのは避けましょう。遺産分割協議では、以下のような分割方法がおすすめです。

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不動産を相続したくない場合は

「老朽化した家を相続したくない」「住むつもりがない」といった相続したくない事情がある場合は、以下の方法も検討しましょう。

なお、相続放棄や限定承認の場合は、3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。

空き家になっている場合

空き家は放置し続けると「管理不全空き家」として認定され、固定資産税などの納税額が最大6倍になるケースも。不要な支出を避けるためにも、なるべく早めに売却しましょう。なお、相続前に空き家だった理由が、老人ホームへの入居や入院であれば、「小規模宅地等の特例」「相続した空き家を売却した場合の特例」を適用できる場合もあります。

不動産を売却する場合

不動産を売却すると、売却益を相続税の支払いにあてられます。また、複数の相続人で財産を分割する場合にもトラブルが起きにくいのも特徴です。不動産売却の方法は、買主を見つける「仲介売却」と、不動産会社が買主となる「不動産買取」があります。一般的に仲介の方が売却価格は高くなりますが、平均3～6ヶ月程度かかることをあらかじめ想定しておきましょう。

相続税の支払い期限は相続発生から10ヶ月なので、仲介売却を検討している場合は、なるべく早く不動産会社に相談することが重要です。

相続する住宅が借地に建っている場合

借地に建っている家を相続する場合、借地権も相続することが可能です。相続の際に地主の承諾は不要で、土地の賃貸借契約書の名義を変更する必要もありません。ただし、相続後に建て替える場合や、借地権を売却する場合には、地主の許可が必要となります。また、借地権にも借地権割合に応じた相続税がかかることは把握しておきましょう。

被相続人が認知症になる前に対策しよう

被相続人が認知症になり、意思能力がないと判断された場合、認知症発症以後に作成した遺言書や契約は無効になるケースがあります。こうした事態を防ぐため、意思能力があるうちに公正証書遺言をはじめとする有効な遺言書を作成するか、任意後見制度の利用をおすすめします。意思能力がない場合は法定後見制度を利用するなど、事前にしっかり対策を講じることが重要です。

事前に不動産価値の確認を

不動産を複数人で相続する場合、「分割方法で意見が合わない」といったトラブルを防止したり、不動産を有効活用したりするためには、相続前に不動産の価値を確認しておくことが重要です。不動産の評価額には、「地価公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」の4種類があります。ただし、売却した場合の相場と相続税を算出する評価額は異なるため、注意しましょう。

相続の発生前に不動産を売却しても◎

不動産の相場価格が高い、小規模宅地等の特例が使えない、不動産が市場のニーズに合わない場合は、相続が発生する前に不動産の売却を検討することをおすすめします。