sell-flow不動産売却に備え基礎知識を身につけよう

いえむすびは、江戸川区、市川市、船橋市の不動産会社です。地域のお客様の不動産や相続に関するお悩みに、これまで数多く応えてきました。ここでは、そんな当社が売却の基礎知識について紹介します。最初は慣れないことの多い不動産売却も、基礎的な知識を身につけることでスムーズに進められるでしょう。

不動産会社の選択を見誤らないためには

不動産売却を初めて行う場合、不動産会社選びがカギを握ります。その会社の得意分野や過去の実績などを見て、大切な財産である不動産の売却を任せても問題ないか、しっかりと確認しましょう。ここでは、不動産会社を選ぶ上でのポイントを紹介します。

Poin.1 得意分野の把握を

不動産会社には、不動産売却を得意としている会社がある一方、賃貸管理をメインで行っている会社もあるなど、それぞれ「得意分野」があります。不動産を売却するなら、売却の実績が多く、知識も豊富な業者に依頼するのが得策です。不動産会社のホームページやクチコミから、会社の得意領域を把握しましょう。

Poin.2 会社の対応や実績で判断を

不動産売却が成功するかどうかは、会社の規模では決まりません。中小企業でも、地域の不動産事情に精通し、親身に対応してくれる業者は存在します。不動産会社を選ぶ際は会社の規模ではなく、実際の対応や情報量で決めましょう。

Poin.3 親身に対応してくれるか確認を

多くのお金が動く不動産売却では、売却について相談した際、「接客は親身か」「説明は丁寧で分かりやすいか」といったポイントを確認しましょう。相談者の話を遮ったり、一方的に説明を始めたりするような業者は、その後のやり取りもスムーズに進まない懸念があるため、おすすめはできません。相手の話に耳を傾け、相談者の目線でアドバイスしてくれる不動産会社と契約することが重要です。

不動産売却成功に向けたポイントとは

優秀な担当者と出会う

不動産売却を成功させるには、「大手か」「中小か」といった会社規模ではなく、「誠意を持って対応してくれる担当者かどうか」に注目するようにしましょう。不動産売却を相談する際は、担当者とじっくりと会話し、分からない点についてはしっかりと質問することが重要です。優秀な担当者なら、丁寧に分かりやすく対応してくれるでしょう。

不動産会社の実績・ノウハウを知る

不動産には、戸建てや土地、マンションなどさまざまな種類があり、広さや築年数、地域、状態などで売却方法が異なります。「駅チカ不動産だから、仲介売却で売れる」「築年数が古いので、不動産買取のほうが早く売却できるだろう」と、不動産会社は不動産の種類・条件に合わせた「売り方」を見極めるのです。不動産売却を検討したら、まずは不動産の売却方法を熟知している、実績・ノウハウが豊富な会社を選びましょう。

媒介依頼は慎重に行う

不動産売却を行う際は、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」のうち、いずれかの契約を不動産会社と結びます。専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社としか契約できませんが、一般媒介契約なら複数の会社と契約が可能です。

しかし、たくさんの会社と契約したほうが有利とは限らないのも、不動産売却の特徴です。多数の媒体に不動産情報が掲載されることで「売れ残りでは？」と警戒されるリスクもあります。そのため、不動産に合った売却活動を行う会社に絞り、契約先を探すようにしましょう。

高額査定には要注意

高額査定を出されても、その価格で売却できるわけではありません。不動産会社の中には、契約を急ぐあまり高い査定価格を提示する業者もいるのです。高額査定の情報を信じたせいで売却に時間がかかり、最終的に販売価格を下げざるをえなくなるケースもゼロではありません。時間を無駄にしないためにも、高額査定価格を提示されたら、その根拠を不動産会社に説明してもらうことが重要です。

契約の種類を知ろう

不動産を売却する際は、「媒介契約」を不動産会社と締結します。不動産の売却活動の内容やルールを定めることが、契約の目的です。契約書には「売り出し価格」「売却活動期間」「仲介手数料」「契約の解約・解除に関する条件」などが記載されています。

媒介契約について

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※1 行政指導は3ヶ月以内
※2 契約している不動産会社を仲介人に

税金について知ろう

登録免許税

住宅ローンの残債がある場合、抵当権を抹消する手続きが必要となります。その際に納めるのが、登録免許税です。登録免許税は不動産1筆につき1,000円であるため、土地と建物を売却する場合は2,000円を納める必要があります。

印紙税

取引にともない作成された文書に課せられる税金です。不動産の売買契約書を作成する際に、収入印紙を貼る形で印紙税を納付します。

譲渡所得税・住民税

譲渡所得とは、不動産売却によって生じた利益を指します。これには所得税や住民税が課せられます。売却価格が購入価格を上回らない場合には、譲渡所得税・住民税は発生しません。また、譲渡所得からは、購入時や売却時にかかった費用を差し引けます。

不動産査定でチェックされるポイントとは

建物の状態

査定の際、最初にチェックされるのは建物の状態（築年数や建物面積、構造、間取りなど）です。建物の築年数が経過しているほど査定額は下がりやすくなります。そのため、高額売却を目指すなら、少しでも早く売却活動を始めることが重要です。耐震性や防火性に優れた構造や、使いやすい間取りなどが、査定額アップの条件として挙げられるので、査定時に積極的にアピールしましょう。

建物内部の状態

建物内部の状態が悪いと査定評価が下がる傾向にあります。「雨漏りがする」「冷暖房設備が古い」などが、原因として挙げられるでしょう。「内部構造に問題がない」「設備が新しい」場合は、高評価につながりやすいと言えます。

外装の状態

「外壁の塗装は剥がれていないか」「屋根に苔が生えていないか」など、不動産査定においては外装もチェックされます。自分たちでできる範囲で清掃を行いましょう。

所有者や境界線

「家の所有者と売主は一致しているか」「隣家との境界線は明確か」も、査定時には確認されます。不動産売却ができるのは所有者だけなので、相続した家を売りたい場合は、所有者を確認し、状況に応じて変更すると良いでしょう。なお、隣家との境界線が明確でないと正確な面積が把握できません。必要に応じて測量を依頼しましょう。

立地条件・周辺環境

「駅から近い」「スーパーやコンビニがすぐ近くにある」など、立地条件や周辺環境の良い物件は査定額が上がる傾向にあります。自宅から徒歩10分以内に公共交通機関や便利な施設がある場合は、積極的にアピールしましょう。

土地の状態

長方形や正方形の土地は使い勝手が良いため、プラスの評価につながります。一方、三角形や台形など形の複雑な土地は、建物を建設しづらいので、査定額が下がる傾向にあります。

日照条件・風通し

日当たりが良い南向きの物件は、高評価を得やすいでしょう。また、風通しの良い家は湿気が溜まりにくく、カビやダニなどのトラブルが生じにくい点が評価される傾向にあります。

家を建てた建設会社

家を建てた建築会社もチェックされるケースがあります。知名度の高い建築会社は保証も充実しているので、「信頼性が高い」と判断される可能性があるでしょう。